28 March 2018 • Investir dans l’immobilier •
Marier le charme de l'ancien avec le confort moderne, le tout à un prix inférieur ou égal à celui du neuf standard : visite guidée.
Deux en un. Beaucoup moins connu que son homologue dans le neuf, le dispositif Pinel « réhabilité » ou « rénové » présente néanmoins des atouts capables de satisfaire des investisseurs fortement taxés et/ou déjà propriétaires de biens locatifs. On marie le charme de l'ancien avec le confort moderne, le tout à un prix inférieur ou égal à celui du neuf standard.
Depuis peu, cet investissement immobilier dans l'ancien, plutôt confidentiel, dispose d'une meilleure visibilité. La dernière loi de finances a prolongé le régime Pinel (dans sa version neuve et rénovée) de quatre ans. Il est donc possible d'y souscrire jusqu'au 31 décembre 2021. Cette durée laisse suffisamment de temps pour sélectionner une opération, d'autant plus que l'offre est limitée.
D'un point de vue fiscal, le Pinel réhabilité offre exactement les mêmes réductions que celles proposées dans le neuf. Le contribuable est en mesure de minorer son impôt sur le revenu de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d'achat étalé sur respectivement six, neuf et douze ans. Mais, en contrepartie de ce cadeau accordé par l'administration fiscale, le bailleur se doit de respecter quatre règles intangibles : louer le bien nu occupé à titre de résidence principale pendant six, neuf ou douze ans ; choisir des locataires sous condition de ressources ; respecter un plafond de loyer déterminé par l'État selon la situation du bien et ne pas acheter au-delà de 5 500 euros/m2, le tout dans la limite d'un investissement annuel total de 300 000 euros.
« Il faut que le prix que nous affichons ne dépasse pas 5 500 euros/m2, frais et coût des travaux de rénovation compris. Du coup, il est impossible de monter ce genre de programme dans des communes où le foncier est trop élevé et dépasse cette limite », explique Erwan Bellego, directeur associé du groupe CIR. On trouve pas mal d'opérations clés en main. Il s'agit d'immeubles entiers rénovés (parties communes et privatives), vendus lot par lot, dans des villes comme Caen, Toulon, Nancy et Chartres. « La plupart du temps, les prix affichés se calent sur ceux du neuf de standing dans la ville », indique Erwan Bellego.
Au cœur de la ville
Mais le Pinel rénové peut aussi se réaliser dans le diffus, soit un appartement dans un immeuble. C'est ce que propose la société Capcime dans les centres de Lyon et de Bordeaux. Les appartements sont vendus autour de 6 500 euros/m2, rénovation incluse. « Grâce à un montage astucieux, on peut cumuler les avantages fiscaux propres au Pinel avec ceux liés au mécanisme du déficit foncier », affirme Bertrand de Raymond, président de Capcime. Le prix d'achat du bien en mauvais état, en général inférieur ou égal à 5 500 euros/m2, va servir de base pour le régime Pinel. Quant au prix des travaux de rénovation, il va être utile pour générer du déficit foncier », précise-t-il.
L'autre point fort du Pinel rénové : l'emplacement central des habitations. Les appartements ou les bâtiments existants promis à une rénovation d'envergure ont l'avantage de se situer au cœur de la ville. Cette localisation de choix est bien meilleure que celle des opérations de promotion qui, faute de fonciers disponibles en milieu urbain, sont souvent reléguées en périphérie et se concentrent souvent dans les mêmes quartiers en devenir. Cette solution d'investissement est intéressante pour des 2 et 3-pièces, des surfaces prisées à la location. À l'achat, « on profite d'une décote par rapport à un logement en bon état, les frais de notaire sont moins élevés et on utilise le mécanisme du déficit foncier qui permet de sortir un taux de rendement interne de 7 %. Nous avons obtenu ces résultats pour des petites surfaces (T1 et T2) au centre-ville de Lyon », affirme Bertrand de Raymond.
En Pinel rénové, le volet travaux est non négligeable. « Le montant total d'une rénovation représente en moyenne entre 20 et 25 % du prix d'achat », précise Bertrand de Raymond. Mais, pour que cette équation financière fonctionne, le bien ciblé doit être en très mauvais état, insalubre et même inhabitable. Ces biens vétustes se dénichent à l'occasion d'une succession ou s'ils sont restés vacants pendant de longues années.
Diagnostiqueur agréé
Plus l'état de délabrement est important, plus il sera facile de monter cette opération. D'ailleurs, un diagnostiqueur agréé viendra contrôler avant travaux le logement afin de contrôler les critères d'inhabitabilité et relèvera le mauvais état technique des installations. « Pour être éligible au dispositif et recevoir un agrément, l'administration fiscale disposera de cet état du logement avant les travaux. Et le comparera à un autre diagnostic réalisé une fois l'habitation rénovée. Là, tous les critères du décret (décence, habitabilité...), dont le volet énergétique, devront être cochés », souligne Lionel Ducrozant, responsable développement d'Eternam, la filiale immobilière du groupe Cyrus (...) lire la suite sur lepoint.fr
28 March 2018 • Investir dans l’immobilier •